Xây dựng lại những khu chung cư
cũ không còn là có nên làm hay không. Nó là việc bắt buộc khi mà chất
lượng xây dựng của các khu chung cư cũ đã xuống thấp, gây nguy hiểm cho
người ở tại đó và chung quanh khi các ngôi nhà ”có thể sụp đổ bất kỳ lúc
nào” cho dù đã từng liên tục sửa chữa, nâng cấp chắp vá. Xét về tổng
thể thì chất lượng sống tại những khu này xuống cấp từng ngày, và nếu
không xây dựng lại, thì vấn nạn ổ chuột hóa các nhà cao tầng ngày
càng trầm trọng.
Có thể ở trong vài khu chung cư cũ, đã
xây dựng mới lại vài chung cư cũ nát đã có một vài kết quả tích cực: cải
thiện điều kiện nhà ở cho cư dân và quan trọng hơn cả là đem lại lợi
ích kinh tế cho các doanh nghiệp thực hiện thì tình trạng chung có thể
nhìn thấy: các dự án tái thiết các khu chung cư cũ đang rơi vào bế tắc
trong khi đa số người dân đang sinh sống tại nơi này ( ở tầng 2 trở
lên) không muốn sống trong các căn hộ cũ kỹdự, thiếu tiện nghi ,và môi
trường chất lượng thấp …giữa thành phố đang đổi thay từng ngày.
Hầu hết các dự án tái thiết chung tại Hà
Nội, khó có dự án nào thành công, làm hình mẫu cho việc cải tạo hàng
chục khu chung cư cũ. Bởi lẽ các Chủ đầu tư đang giải quyết những việc
đòi hỏi trước mắt và đáp ứng nhu cầu của tương lai bằng lỗi tư duy và
phương thức thực hiện cũ kỹ. Tất nhiên chủ đầu tư - doanh nghiệp phải
đặt lợi nhuận lên hàng đầu. Tuy vậy phương án kinh doanh lập ra bởi con
tính cộng trừ quá đơn giản : khai thác cạn kiệt lợi thế địa điểm, tăng
sức ép lên đất, nâng tầng, nâng diện tích sàn, bán được nhiều hơn… bỏ
qua nhiệm vụ chính yếu là cải tạo chung cư cũ là cơ hội nâng cấp chất
lượng sống trong trung tâm thành phố – Đôi khi những dự án lập ra chỉ ưu
tiên lợi ích kinh tế làm bối rối nhà quản lý: không chấp thuận thì
nhiệm vụ không hoàn thành, chấp thuận thì phá vỡ những quy tắc quản lý.
Vượt qua những đợt sóng dập dềnh lên
xuống của thị trường bất động sản người mua nhà hôm nay có nhu cầu thật,
có tích lũy đã có nhiều cơ hội lựa chọn. Yêu cầu của họ, không chỉ dừng
lại ở tiện nghi căn hộ / tòa nhà, mà còn tìm hiểu sự vượt trội về chất
lượng không gian sống của khu vực xung quanh. Không cần quảng cáo, những
lời chào mời, những những lời hứa hẹn gói hỗ trợ tài chính màu mỡ đến
ngạc nhiên, khách mua nhà hôm nay khôn ngoan hơn trước nhiều và những
chung cư có hạ tầng tốt bên ngoài bao giờ cũng dễ bán hơn . Ngay trong 3
dự án bất động sản của cùng một doanh nghiệp, nó đều có lợi thế như
nhau về giao thông, tương đương về suất đầu tư thì Dự án ở nơi có khung
cảnh sống rộng rãi, con người giao tiếp với xã hội nhiều hơn được ưu
tiên lựa chọn, khách mua nhà âm thầm lấp kín dự án ngay từ khi dự án còn
trên giấy. Những căn hộ “xấu đều như nhau ” được xây trong trung tâm
TP, thì ở nơi thoáng đãng, không gian công cộng gần kề, được tiêu thụ
nhanh hơn những căn hộ cùng loại, đầu tư rất nhiều thiết bị giải trí tốn
kém nhưng bí bách không còn chỗ bố trí không gian công cộng ngoài trời
do đã khai thác cạn kiệt nên đành nhét vào trong tòa nhà.
Nhiệm vụ đưa ra các mô hình tái thiết chung cư đang được đặt lên vai
các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, câu hỏi đầu tiên, vô cùng chính đáng
của họ là có cân bằng được tài chính hay không? Nếu như được trả lời,
thì câu hỏi tiếp theo là: Bán cho ai? Và muốn bán được cho ai đó, thu
hồi vốn nhanh thì phải như thế nào? Nếu ở những khu vực tính mét vuông
ra tiền, nếu chỉ có mỗi bài nâng tầng cao, trong khi xung quanh chất
lượng cảnh quan thấp, môi trường kết nối cộng đồng kém, tiện ích dùng
chung, không gian công cộng không có, thì đừng mơ gì đến việc tiếp cận
tới khách hàng sẵn sàng trả giá cao, trả ngay nên nguy cơ sẽ rất chật
vật để thu hồi vốn.
Không chỉ các khu cao cấp, mà cả khu
bình dân cũng đưa các tiện ích chung vào nóc nhà hay nóc những khu
thương mại như bể bơi, vườn cây, khu vui chơi trẻ em… Một giải pháp rất
thành công khác là kết nối các nhà tẻ nhạt lại với nhau để hình thành
những không gian công cộng vô cùng sinh động ở các tầng cao khác nhau –
kết nối lập thể. Tuy vậy, cùng với những thành công về xắp đặt không
gian cần có những tiến hóa về công cụ quản lý, cần có những định
chế thích ứng trong cách thức, quy định trong luật liên quan sở hữu
chung riêng hay những điều khoản linh hoạt áp dụng vào quy trình phê
duyệt dự án. Với các chủ đầu tư, chìa khóa của thành công dành cho những
ai bết tạo sự hấp dẫn từ khung cảnh khoáng đạt bên ngoài thay vì những
cải thiện tủn mủn ở bên trong tòa nhà để những dự án BĐS hình thành
trong các dự án tái thiết chung cư cũ thoát khỏi tình trạng bế tắc như
hiện trạng.
Giữa bức tranh ảm đạm của các khu đô thị
ma không một bóng người, các khu chung cư cũ có sẵn hấp lực lớn nhất:
Khách hàng chính là cư dân hiện tại, họ đang cư trú với mật độ cao,
nhưng các chủ dự án luôn than thở là khó giải phóng mặt bằng – lý do của
sự bế tắc cũng thật dễ dãi, giản đơn có nguồn cơn của bệnh lười
sáng tạo.
Có lẽ nguyên nhân dẫn đến bế tắc khiến
các dự án tái thiết từng khu chung cư cũ trở nên bất khả thi nằm ở vấn
đề thiếu tính kết nối. Nếu kết nối tốt, rất nhiều lợi thế của khu chung
cư này có thể bổ sung cho khu chung cư kia. Hoặc trong tổng thể kết nối
ấy, quỹ đất có được do di chuyển các cơ quan công sở, các nhà máy trong
chủ trương di dời nhà máy công công sở ra ngoài khu trung tâm, làm loãng
khu đô thị kết hợp gia tăng diện tích không gian công cộng. Do đó,
đây không chỉ là vấn đề của nội tại các ngôi nhà, hay là nhấc ra một vài
tòa nhà trong khu cung cư cũ để phá đi xây mới, mà là bài toán cần được
giải quyết trên tổng thể. Nếu không có ván cờ tổng thể ấy, việc tái
thiết chung cư cũ sẽ ngày càng rơi vào bế tắc, đẩy mật độ khai thác đất
cao, và đẩy nhiệm vụ cải thiện hạ tầng xã hội và công cộng cho người đi
sau gánh chịu.
Theo THA& PTH , Hà Nội tháng 10/2014 (http://kienviet.net)
Ngoài ra mình còn bán thêm dự án:
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét